Daně při prodeji nemovitosti: kdy platíte a kdy ne

„Budu z toho platit daň?“ Tuhle otázku slyším skoro na každé první schůzce. Většina lidí, kteří prodávají byt nebo dům, ve kterém bydleli, nakonec neplatí nic. A kdo platit musí, daní jen rozdíl, ne celou částku, která mu přistane na účtu. Projděte si následující body a budete vědět, kam patříte.

Nejdřív si ujasněme, o jakou daň vlastně jde

Kolem nemovitostí se motají tři různé daně a běžně se pletou dohromady.

• Daň z příjmu fyzických osob. Ta, o které je celý tenhle článek. Platí se z výdělku, ne z kupní ceny.
• Daň z nemovitých věcí. Roční daň, kterou platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu.
• Daň z nabytí nemovitých věcí. Zrušená už v roce 2020. Pokud vám ji někdo počítá do nákladů, pracuje se starými informacemi.

Od daně z příjmu vás osvobodí kterákoli z následujících tří podmínek. Stačí splnit jednu, nemusíte všechny.

1. Časový test, tedy jak dlouho už nemovitost vlastníte

Nejjednodušší varianta. Rozhoduje datum, kdy jste nemovitost nabyli.

• Nabyli jste ji do 31. 12. 2020? Test je pětiletý.
• Nabyli jste ji od 1. 1. 2021? Test je desetiletý.

Právě tady bývá průšvih. Klient někde zaslechl něco o pěti letech, spočítá si to a je v klidu. Jenže když kupoval v roce 2021 nebo později, platí pro něj deset let a ta pětiletá lhůta mu není nic platná. Trochu jinak je to u dědictví v přímé linii, kde se vám doba vlastnictví zůstavitele započítává, takže test bývá splněný prakticky okamžitě.

2. Bydleli jste tam alespoň dva roky

Druhá možnost stojí úplně mimo dobu vlastnictví. Když jste v prodávané nemovitosti měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený, i kdybyste ji koupili předloni.

Jen pozor, bydliště není totéž co trvalé bydliště zapsané na úřadě. Rozhoduje, kde jste skutečně bydleli. Papír z ohlašovny pomůže, ale sám o sobě nestačí. Schovejte si proto vyúčtování energií, doklady o placení služeb nebo poštu, která vám na tu adresu chodila.

3. Peníze dáte do vlastního bydlení

Nesplňujete časový test ani dva roky bydlení? Pořád máte šanci. Osvobození platí i tehdy, když peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. Typicky jde o koupi jiného bydlení, stavbu domu nebo splacení hypotéky na byt, ve kterém bydlíte.

Váže se na to ale administrativa a zrovna na ní to lidem padá.

• Oznámení finančnímu úřadu. Podat ho musíte do konce lhůty pro daňové přiznání za rok, ve kterém vám peníze přišly. Bez něj o osvobození přijdete, i kdybyste všechno do bydlení skutečně dali.
• Včasné použití peněz. Nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste je získali. Uznává se i to, když jste je vynaložili už rok předtím.

Když prodáte letos, na utracení máte čas do konce příštího roku. Jenže oznámení podáváte podstatně dřív, spolu s přiznáním na jaře. Termín na utracení peněz se dá stihnout na poslední chvíli, tenhle papír ne.

Nespadáte ani do jedné kategorie? Daní se zisk, ne celá cena

V tomhle mají lidé největší zmatek. Nikdo nedaní šest milionů, které přijdou z prodeje. Zdaňuje se rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji. Odečíst si můžete zejména:

• cenu, za kterou jste nemovitost pořídili,
• rekonstrukce a technické zhodnocení, tedy novou koupelnu, okna nebo zateplení,
• provizi realitního makléře,
• právní služby a úschovu kupní ceny,
• znalecký posudek nebo odhad, pokud jste si ho nechali zpracovat kvůli prodeji.

Proto klientům pořád opakuju jednu věc: schovávejte faktury. Doklad za rekonstrukci koupelny, který teď leží někde v šuplíku, vám za pár let může ušetřit desítky tisíc. Bez papíru si výdaj neodečtete, i kdyby byla ta práce vidět na první pohled.

Kolik to dělá v praxi

Sazba daně z příjmu je 15 %. Vyšší sazba 23 % se uplatní až na tu část základu, která přesáhne 36násobek průměrné mzdy, letos tedy zhruba 1,76 milionu korun. Počítá se přitom ze součtu všech vašich ročních příjmů, ne jenom z prodeje.

Vezměme si investiční byt, kde osvobození neplatí. Prodáte za 6 200 000 Kč, koupili jste ho za 4 500 000 Kč. K tomu 350 000 Kč za rekonstrukci, 150 000 Kč provize a 20 000 Kč za právní servis a úschovu. Výdaje dají dohromady 5 020 000 Kč, základ daně tedy vychází na 1 180 000 Kč a daň na 177 000 Kč.

Kdyby ten člověk faktury za rekonstrukci nenašel, zaplatí o 52 500 Kč navíc. Za jeden šanon.

Termíny, které si hlídejte

Prodej uvádíte v přiznání za rok, ve kterém jste peníze obdrželi. Lhůty pro podání jsou tři:

• do 1. dubna u papírového přiznání,
• do 4. května při elektronickém podání,
• do 1. července, pokud vám přiznání zpracovává daňový poradce.

Když termín padne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den. A nezapomeňte ani na daň z nemovitých věcí. Po prodeji je potřeba změnu vlastníka nahlásit finančnímu úřadu, jinak vám bude výměr chodit na nemovitost, kterou už dávno nevlastníte.

Kde to nejvíc drhne

Zdaleka nejčastěji na té pětiletce. Klient si je jistý, že má lhůtu splněnou, protože byt vlastní šest let, jenže ho koupil v roce 2021 a platí pro něj deset. Proto se na datum nabytí ptám hned na první schůzce, ještě než se vůbec bavíme o ceně. Když se na to přijde včas, dá se s tím pracovat. Když až u rezervační smlouvy, je to nepříjemné překvapení.

Druhá věc je to zapomenuté oznámení o bytové potřebě. Člověk poctivě dá celý výtěžek do nového bydlení, papír na úřad ale nepodá a o osvobození přijde. A do třetice ztracené doklady, o kterých už byla řeč výš.

Shrnutí

U bytu nebo domu, ve kterém jste léta bydleli, s velkou pravděpodobností neplatíte nic. Projděte si tři podmínky osvobození, a pokud nesplníte ani jednu, spočítejte si skutečný zisk po odečtení výdajů. Bývá výrazně nižší, než lidé čekají.

Téma se samozřejmě prolíná i s dalšími kroky prodeje. Když řešíte, za kolik vlastně prodávat, mrkněte na článek jak správně ocenit nemovitost. Pokud na nemovitosti vázne úvěr, hodit se vám bude prodej nemovitosti zatížené hypotékou.

Ještě poznámka na závěr. Tenhle text je orientační přehled, ne daňové poradenství. Předpisy se mění a spousta situací má svoje specifika, ať už jde o dědictví, darování, podílové spoluvlastnictví nebo prodej z obchodního majetku. Konkrétní případ si proto vždycky ověřte u daňového poradce. Rád vám na někoho dám kontakt.